解析:黑中介违规操作, 二手交易小心四大陷阱

发布于:2009/4/1 0:00:00 作者:admin 人气:1156

房子在人们生活当中所占据的举足轻重地位令它总是受到极大关注。毕竟,购置一套房产便意味着老百姓几乎要花掉全部的积蓄。这样的投入促使消费者必须注意全部细节,慎之又慎的选择中介。二手房越来越成为多数人安家置业的重要选择,直到今天,大家对其交易中存在的所谓“暗箱操作”还不是很清楚,往往稀里糊涂的上当受骗,被一些不法的“黑中介”钻了空子大肆赚取“不义之财”,让老百姓同时蒙受了经济和心理上的重大损失,也给整个行业的声誉造成了极大的破坏。

  “大成正嘉”副总经理刘利表示:“建议大家在选购二手房之前先选择品牌响、信誉佳、实力强的大型中介公司。否则,买卖的可靠性很难得到有效保障。”为了使广大消费者的权益得到捍卫,记者通过调研和暗访总结出“黑中介”不正当操作牟利的四大招数,希望能对广大读者有所帮助。

  全额房款现金收房

  ——引力大,损失更大

  “现金全款收房”是“黑中介”赚取不法收入最主要也是利润最大的一种方式。现金全数到账后,业主出于对中介公司的信任大多就很痛快的把房本交给中介。这当中基本还未完成过户手续,不法中介利用握在手中的房产证不是高价转卖就是抵押变现,更危险的是个别不法中介甚至有卷款潜逃的可能性。一旦出现类似情形,业主的损失将会非常的大。业内人士提醒,经纪公司应该只以中介形式出现,不允许有“现金收房”业务。按国家规定,中介最终只能收取最多2.5%的佣金,是纯粹的居间方。

  擅自挪用房款投资

  ——金额大,风险更大

  许多不法中介公司充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利,拿出大笔款项去进行股票、期货、基金的短期投资甚至存在银行吃利息,以期让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。实际上,由银行进行交易资金监管的运作模式已推出许久,收费标准为监管额度的千分之三至千分之五之间。来自“大成正嘉”的一份统计调查数据显示,约有逾七成消费者因为不愿支付监管费而放弃进行银行资金监管。业内人士提醒,大笔交易资金由银行全权负责监管是最为稳妥的办法,虽然要交付一些监管费,但安全系数高了很多。

  免佣金大搞障眼法

  ——诱惑多,地雷更多

  “购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段,实则内里大藏玄机,这样的幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。中介的利润来源应全部来自于佣金,相关规定也明确要求中介公司绝不允许吃差价,买卖双方在交易时必须见面。业内人士提醒,经纪公司的服务理念“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”,不能仅停留在口头和纸张上,更应该是一以贯之坚定执行的策略。

  霸王条款藏在深处

  ——条款多,暗沟更多

  很多不法中介在与业主签订代理或买卖合同时,有意在隐蔽处设置些不合理条款,不然就仅规定业主该负的责任,而对中介公司应当担负的责任采取模糊化处理甚至是“避而不谈”的办法。当前,市建委即将出台二手房买卖和居间合同范本,这样将最大限度避免不合理合同的出现,保护消费者利益。规范化合同的出台,将杜绝二手房买卖合同中隐蔽的对消费者不利的条款,黑中介在合同上做文章恐怕不再那么容易了。

  “陷阱”之外还有“猫腻”

  除了普通意义上的“陷阱”外,一些不法中介在二手房买卖过程中还深藏着如下“猫腻”,消费者应做到知彼知己,有效保护自己的权益。

  沉淀现金流

  玩转现金流的一般操作手法是,让买房人的定金或者首付款或者全款尽可能长时间停留在中介公司的账面上,中介公司利用这些钱再去收购其他的房屋或者从事其他的活动。等这笔钱付给房主之后,就又会有新客户的钱流入账面,这样就可以循环的利用客户的资金,而且不用给任何利息,白白让中介公司使用。期间中介公司会找各种借口延长过户时间,比如说银行批贷慢、买卖双方的证件没有交齐、银行休假等,实际上中介公司是把证件压在自己公司没有递给银行,这样拖延时间就直接导致无法过户,房主不能准时的拿到房款,客户无法住进房子,直到最后再也无法拖延的时候才将手续办好。但是此时,另外一批买房人的资金又流到中介公司的账户上,循环往复,中介公司不用承担任何风险就可沉淀现金供自己使用。所以,业内人士提醒消费者,在达成购房意向的同时向银行咨询贷款所需要的时间和所需的证件,在买卖双方证件齐全的情况下,过户一般只需要一天的时间。这样,在签订合同的时候要在附加条款中明确注明办理手续的时间,可以有效防止不法中介沉淀您的现金。

  时间差收购

  这是一种手段十分高明的收购方式,中介公司收购房屋时说服房主先给定金,一般一万到三万元,有的甚至更少,说剩下的房款一个月之后再给,带房主去做公证,然后将房本拿到手。这样,中介公司可以名正言顺的拿着房子去卖,等一段时间房子高价卖出之后,再将买房人的钱给房主,这样就等于说中介公司只是先期投入几万块钱就可以获取翻倍的利润,而且投入的钱很可能是前面提到的沉淀其他客户的现金流。业内人士提醒消费者,对于这种情况,业主不要轻易把房屋产权证交给中介,一般到过户时才将原件连同其他材料一起递交到房屋交易所。