[置业]房产市场变革时代 消费者是租好还是买好

发布于:2009/4/1 0:00:00 作者:joni 人气:1078

   自2007年开始,房产市场的又一次变革期也正式拉开序幕,房产的供应结构和模式正在发生变化,房产的价格走向也在期盼之中,消费者的购房情绪也处于微妙的变化,是买好还是租好,成为当前困惑许多消费者的一个难题。

 而就在4月,“链家地产”安贞门面店接待了一位很“为难”的顾客,原来这位王先生打算买房,却听很多人说租房比买房划算,他为此还特向金融出身的朋友作了详细咨询。王先生详细的向“链家地产”经纪人阐述了他朋友的观点,即从经济角度上来说,以贴现利率5.5%不变的情况计算,每月花1500元租房,租50年,与现在花32万元买房是一样的。换句话说,如果花1500元租到的房,32万元以下就能买到,则买房比租房划算。如果花32万元还买不到,则买房不如租房。这位王先生遇到的问题与观点相信也是很多打算置业的消费者遇到的疑难。对此,“链家地产”提出了自己的建议,希望给广大消费者的置业选择带来帮助。

 “链家地产”认为,单纯的以租金、贷款利率等来衡量租房好还是买房好,是不够全面的。不仅因为租金、贷款利率在实际中是动态的,会随着市场发展变化下去,更因为是否买房已关系到生活中的方方面面,使其成为综合衡量后的行为。

 主观方面:在可买可租的情况下,选择买房更符合中国国情下的置业观

 中国人对“家”的观念与要求,与欧美国家相比,有很大不同,据调查显示,在可买可租的情况下,80%以上的中国人会选择买房。思想决定行为,正是由于这种思想与行为的辨证关系,决定了在可买可租的情况下,选择买房更符合中国国情下的置业观。

 1. 选择买房对提高生活质量来说,更合适宜

 由于中国人对家的特殊要求,租的房子只当成暂时的蜗居之所,对小区的环境、房屋的质量、装修标准、生活设施齐全等各方面的要求都会相对较低,甚至“能忍则忍”,“得过且过”,无形中降低了自己的生活水准。而买房则恰恰相反,对房屋各个方面的要求与珍惜度都相对提高,使房子更具备了成为享受生活的宜居之所。因此,在可买可租的情况下,选择买房对提高生活质量来说,更合适宜。

 2. 选择买房更能增强生活中的安全感与精神愉悦度

 据调查显示,法国与德国个人住房持有率仅为30%~40%,美国为68%,北京则为75%左右,远远高于欧美一些发达国家。除在观念上的差异决定了持有率的高低外,欧美相对健全的保障体系也是其住房持有率低的原因。而中国人在生活保障方面安全感的缺乏,尤其是福利分房制度取消、经济适用房紧缺等情况对心理安全感的影响,使得在可租可买的情况下,选择买房变成更能增强安全感与精神愉悦度的选择。

 因此,不但绝大部分中国人在有能力的情况下,会选择买房,而且综合分析也表明,在可买可租的情况下,买房的确是更适宜的选择,并且可以带来更多额外的附加好处。那么什么情况下,才适合去买房呢?


 客观方面:用动态的眼光去衡量适合买房的条件

 1.对自己的经济状况要动态的去衡量

 对于一般情况下都要涉及到的首付款与长期还贷问题的贷款买房,应该对未来收入有一个预期。并且,对经济的要求是一个变化的过程。例如,王先生有存款30万,家庭平均收入是6000元/月,原准备首付20万买房,但王先生准备下个月跳槽另一家公司,薪水可以翻倍,使家庭收入增加到了10000元/月。这样,王先生买房不但首付可以提高,还贷能力也增强了,也就有能力买品质相对更高的房子。反之,如果想买品质相对更高的房子,除现在的经济实力外,对自己未来的经济能力也应有一个预期。

 2.对房价的走势要动态的去衡量

 房屋的价格是受供需关系、政策等各方面因素的影响而不断变化的,怎样衡量自己买房合适还是租房合适,“链家地产”认为,本质要看房价的变动情况。如果判断出未来房价仍是上升趋势,那自然要当机选择买房。例如,目前的北京市房地产市场,虽说有各项为稳定房价而出台的宏观调控政策,但却因为很多卖家企图把这些政策规定要多缴纳的税费加到房价上,促使了未来的买房成本有继续上升的可能。而从长远来看,北京的房价也有上涨可能,这主要源于土地供应逐渐减少,而人口不断增长,尤其是外地人口的大量涌入,使未来的供求力量对比还是倾斜于卖方市场。通过上述的分析,未来很长一段时间,北京的房价都是难跌的,这时为避免未来买房成本增加,选择买房就比继续租房更合适。

 3.对政策的影响要动态的去衡量

 中国的房地产市场又被称为“政策市”,因此,政策对置业的影响无庸质疑。例如,当前,上海市已把本应由开发商缴纳的房地产税改为由业主缴纳,以期抑制房价增长。如果说,北京也即将采用这种办法,那么也就意味着业主的持有成本将增加。而在金融政策方面,经过两次上调利率,业主的月供不断增加。未来如果说金融政策仍将不断紧缩,房屋的持有成本也将进一步增加。因此,动态的衡量政策后,不但可以清醒地规避未来的持有成本增加的可能,也能适时判断出租与买哪个更合适。

 租房过程中会存在的四大问题

 问题一、当前北京的普通住宅租赁市场也处于供不应求的状况

 据“链家地产”统计资料分析,普通住宅租赁市场的供需比为1:2.5左右,这就意味着消费者在租房过程中并非有充裕的房源供其选择。

 问题二、消费者的月租房成本依然较大

 据“链家地产”统计资料分析,当前北京市普通住宅的租赁价格为1723元/平米左右,即使按照月租房成本占个人月收入的30%计算,则个人的月收入应该达到5743元/平米;另外,把个人月收入5743元/平米按照40%(由于买房后就可以持有产权,所以比例比租房时有所上调)的比例来进行贷款买房,则每月的可用于还款的资金为2297元,差不多就是可以贷款32.5(贷款利率5.75%、贷款年限20年、采取等额本息还款)万元,假设按照当前首付三成的比例来计算,则可以购买总价46.4万元的房产。由此进行交叉分析可以看出,在买房首付可以承受的情况下,当前消费者的租房成本与买房成本相差无几,租房成本过大。

 问题三、租房的时间成本和机会成本相对过大

 由于租房存在很大的不稳定性,出租者在承租期内会出现一些变故,比如自己家人从国外回来要住房就会收回;在承租期满续租的情况下,出租者要求提高租金等等,这些都会导致承租者不得不重新寻找房屋居住,从而大大增加了承租者的时间成本和因为寻找合适房屋而需要增加的机会成本。

 问题四、租赁市场不规范,也为租房者增加了风险

 在租赁市场中,我们经常会看到一些事件,比如某某在租房过程中碰到了黑中介、某某又在租房过程中被二房东骗钱了等等,这些都为租房增加了风险。

 综上所述,“链家地产”认为,到底选择买房还是租房,应把主观因素、客观因素综合起来考虑,并且应动态的衡量与分析,才能正确的判断出适合自己的选择。