地产暴利时代结束 3000亿万科成长性有待确认

发布于:2010/12/8 9:19:00 作者:徐广蓉 人气:2811

 [提要]万科虽然已经有了自己的方向,但是面对如此规模的企业,市场仍存在担忧。“相对于别的行业,地产仍然有较高利润,但是暴利时代已经结束,成长性下降是不能避免的,”英大证券研究所所长李大霄表示。他对万科“谨慎乐观”。

12月1日,万科披露今年的营业收入已经超过1000亿。12月5日,王石董事长宣布万科10年内做到规模超3000亿。

2010年1—11月,不少公司都取得了较好的业绩。保利1—11月,公司实现签约面积626.19万平方米、签约金额571.49亿元,分别同比增长28.88%、41.58%;佳兆业销售收入约人民币85亿元,同比增长67%;恒大预计将有接近80%的增长。随着越来越多的百亿甚至千亿房地产企业的出现,如何继续扩大规模的边际效益,如何使其高成长性持续下去成为业内最关心的话题。

“如果按照20%的复合增长率计算,到2014年万科的营业收入将超过2000亿,如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。”王石如此分析万科3000亿的合理性。他认为假定未来整个经济增长放慢,复合增长率从25%降到10%,到2020年万科的规模将超过3000亿。

从1000亿走向3000亿,用十年完成,那么这段路如何走呢?

解决规模负增长

千亿后的管理平台需要在千亿前搭建好。

而这一准备是万科放弃了三年的发展才完成的。在万科达到500亿规模的2006年,总裁郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节,“那是不正常的速度,哪里顾得上整理自己的管理模式和业务结构,大家都只顾卖楼。”而这直接导致了万科2006年、2007年费用快速增长。2006年的年报显示,随着销售规模的扩大,万科的管理费用和营业费用也快速增长,增幅分别达到34.19%和63.88%,管理费用由5.6亿元升至 8.5亿元。这一现象在2007年并未好转,两项费用继续增加到11.9亿和17.6亿,增长幅度达到90.91%和105.22%,两项费用占总收入的8.3%。而同样在当年迅猛扩张的保利地产,此类费用只占总收入的5.5%。

“当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。”2007年万科在年报中陈述了自己的担忧。万科转向“有质量的增长”,其中重要一项就是完善增长的管理架构,降低规模引发的费用上升,以扩大规模的边际效益,使规模真正成为一种优势。

郁亮提出的新管理模式为:万科集团总部和区域总部之间的业务不重叠,区域管理的事务集团不参与,集团管理的事务区域就不插手。

相对过去总部决策、区域执行的格局,郁亮将目前的架构比喻为一支球队:集团总部管理土地储备战略、财务、融资和高层人员变动等重大事项,相当于“裁判员”;4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能,被赋予了一定的独立性,例如如何取得土地,在哪些城市发展,区域开发的产品结构,以及区域内部的人事权,相当于“教练员”,剩下的一线“运动员”则负责具体项目的开发。

“一个区域总部管10个城市不成问题,今年开发范围达到34个城市,年底到40个城市。将人力资源分出去20%进入新的扩展区,这样的话不至于失血。同时,抽一些血出去,团队会更为活跃,这样才能解决进入更多城市、进入更多市场所带来的压力。”万科使用这种方式,大举进入二、三线城市,效果超过了郁亮的预想,提前4年达到了1000亿。

“万科自身感觉这次调整效果非常好,达到目标很顺利,而且可持续。”一位上海的私募基金经理在万科调研后表示。

“为千亿后的经营做准备,目前的管理平台能够支持公司继续成长。”万科董秘谭华杰表示。现阶段万科实施的正是战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构过渡。经过三年的实践,已经形成了比较成熟的运作模式。

架构搭建完成,规模不再是负面因素。“万科一是坚持自住需求、中小户型为主的主流市场定位,二是坚持快速周转的开发策略,三是层次丰富的战略纵深。”谭华杰认为,今年并非所有的企业都跑赢了大市,这三个条件决定了此轮调控下房地产企业的表现,“今年表现最好的,基本上都是那些做主流、高周转、做好战略纵深的公司。”

谭华杰认为,“万科会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略,在深耕现有城市的基础上,选择其他经济中心城市及城市圈作为必要的补充。”

“调控的目的在于使市场回归到自住需求占主导的地位。在这一背景下,我们坚持中小户型普通住宅定位的优势将进一步体现。另一方面,尽管未来市场的波动可能加大,但由于房价和地价存在联动关系,且各地市场存在差异性,万科的快速开发策略和战略纵深布局对于应对行业波动将有很大帮助。”

事实上,增长超过30%的公司都是在二、三线城市较为活跃的公司。例如敢于“上山下乡”的恒大、佳兆业都在将自己的增长区域设置在中西部二、三线城市。

成长性有待确认

万科虽然已经有了自己的方向,但是面对如此规模的企业,市场仍存在担忧。

资本市场没有给万科很好的价格。“预计万科今年业绩在0.7元/股,明年能够上升到0.9—1.0元/股,目前的动态市盈率在12倍,明年更低,这是相当便宜的价格。”

“相对于别的行业,地产仍然有较高利润,但是暴利时代已经结束,成长性下降是不能避免的,”英大证券研究所所长李大霄表示。他对万科“谨慎乐观”。

李大霄认为,房地产板块整体面临成长性不足的问题,万科也被拖累,虽然并不排除万科有结构性的机会;另外不确定的政策变动也仍然对万科的估值造成很大的压力。万科是否年年能够以这样的规模发展下去,是需要时间证明的。但是他也认为,万科的策略有过人之处,刚需的市场仍然是充裕的,“中西部城市,二、三线城市仍有大量的机会。”并且,粗放的开发结束后,万科对细分市场如果能够进一步把握,也是能够扩大利润空间的,“例如万科尝试的一些细分市场产品:老年住宅,保障房,或许能够为公司提供新的增长空间。”