上海二手房价格僵持 交易量决定拐点何时出现

发布于:2013/3/17 11:17:51 作者: 人气:4993

新政下,刚需还能淘到免税房吗?目前新政细则还未执行,卖家普遍配合买家签约。因此,汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,对于刚需而言,此时购置免税房切实可行,却也不必太专注。

市值150万元的最易成交

从价位和供应数量上看,一般市值在150万元内的免税房最容易成交,而超过这个价位的免税房相对较难交易。这类卖家多数会遇到购置成本较高的问题(例如有些卖家已有贷款记录,即便是先卖掉现有的惟一住房,但再次买进时还是会被认定购置第二套房屋的标准),使得房源供应量明显不足。

从免税房的性价比看,以2套普通住宅为例,买进价均是100万元,卖出价均为200万元,仅计算个人所得税(税费中契税、营业税、中介费不算)。不免税房需缴纳的个人所得税为(200-100)×20%=20万元。从税费中可以看到两者的差距,很明显免税房有很大的优势。

目前最受刚需欢迎的免税房户型为一房和二房,单价基本控制在15000-20000元/平方米(总价在100万-200万元)。从板块分布看,买家一般集中关注浦东的金桥周康(社区网 论坛 商铺);宝山的共康泗塘;闵行的莘庄(社区网 论坛 商铺)等板块。

刚需购房者不必专注免税房

浦东金桥区域一中介门店,上周六就出现了10几组买家(含其他中介的客户)同时哄抢一套免税房的局面,卖家原本的挂牌价是165万元,但看到这么多买家后,当场跳价,最终以180万元成交。

根据各中介门店的反馈,近期免税房交易较为火爆,很多买家都会在第一时间询问门店内是否有免税房。相比以往,买家的心态普遍表现比较急,很多人担心新政细则执行后,卖家会将20%个人所得税转嫁给自己。

这一点在交易周期上就表现得很明显,从以往的经验看,一般情况下,买家从看房到下定金至少需要两周时间,而如今面对免税房往往会有几个买家争抢,丝毫没有考虑的时间,因为一旦犹豫便会被其他买家买走。

对于刚性淘免税房的置业者,朱春峰建议不必全部集中在免税房方面。完全可以暂缓购房计划,等待新政细则的执行。

观点

二手房价格僵持 交易量决定拐点何时出现

“小阳春”3月,购房者最关心的还是二手房会热多久?接下去一波行情会怎样?朱春峰分析,从目前的签约情况看,3月底4月初是交易的一个分水岭,因为多数人担心新政细则执行会在此时间段出台。因此,交易量决定拐点何时出现,而且二手房的交易量会急剧萎缩,尤其是在中高端市场,例如浦东联洋、长宁古北以及徐汇中心等板块。

而在交易价格方面,并不会由于交易量的快速萎缩而有所下滑。随着买卖双方陷入博弈期,二手房的交易价格也将呈相持状况,未来3个月二手房市场的整体表现会较为平稳。与此同时,随着二手房交易的萎靡,在楼市政策和其他条件不变的情况下,买卖双方的预期将发生变化,新一轮房价调整的拐点便会出现。